Thận trọng khi giá trị hợp đồng thấp hơn so với thực tế trong Mua bán nhà đất

Khi mua bán nhà đất, nhiều trường hợp các bên đã thỏa thuận ghi giá bán trong hợp đồng công chứng thấp hơn giá trị thực tại rất đông nhằm giảm tiền thuế thu nhập cá nhân cho người bán; đổi lại người mua được người bán giảm một ít tiền phải trả. Việc làm nêu trên được nhiều người trong giới bất động sản coi là thỏa thuận để đôi bên cùng có lợi.

Thận trọng khi giá trị hợp đồng thấp hơn so với thực tế trong Mua bán nhà đất

Giữa năm 2018, TAND huyện Bình Chánh, Tp.HCM thụ lý vụ kiện của bà ĐTH đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng hơn 1.000 m2 đất và 1 căn nhà giữa bà với bên mua. Đáng lưu ý là theo nguyên đơn thì 1 trong các lý do để bà muốn hủy hợp đồng trên chính là có sự trốn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) của chính bà!

Trốn hơn 100 triệu đồng tiền thuế

Bà H. nêu chi tiết: Tuy thực tại giá mua bán nhà đất là 7,8 tỉ đồng nhưng hai bên thỏa thuận chỉ ghi trên hợp đồng chuyển nhượng là 1,2 tỉ đồng.

Với mức giá ghi trên hợp đồng như thế, bà chỉ nộp 24 triệu đồng thuế. Số thuế thực nộp này thấp hơn khoảng 6,5 lần so với số thuế lẽ ra bà phải đóng là hơn 156 triệu đồng. Tức bà được “nhẹ gánh” hơn 100 triệu đồng!

Sau khi nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ xong thì bên mua nộp hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) huyện để sang tên. Trong khi bên mua chờ đăng bộ thì hai bên dẫn đến tranh chấp.

Cho rằng đã có việc khai man giá mua bán, vi phạm pháp luật về thuế gây thất thoát tiền thuế của Nhà nước, không chỉ có thế bên mua đã không thực hiện cam đoan thỏa thuận về đo vẽ, cắm ranh đất, bà H. đã kiện bên mua ra tòa đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng. Hiện VPĐKĐĐ huyện Bình Chánh đã có văn bản từ chối giải quyết đề nghị sang tên của bên mua để chờ tòa án giải quyết tranh chấp.

Và có khá nhiều trường hợp giống như bà H, lợi dụng những kẽ hở của pháp luật để trục lợi cho bản thân. Tuy nhiên, điều này có thể gây rủi ro lớn cho cả bên mua và bên bán.

Thận trọng khi giá trị hợp đồng thấp hơn so với thực tế trong Mua bán nhà đất

Hơn 90% hợp đồng khai man giá mua bán nhà đất

Nhiều công chứng viên (CCV) của các tổ chức hành nghề công chứng tại Tp.HCM có chung nhận định: “Hầu hết khi mua bán nhà đất thì bên bán bao giờ cũng muốn né thuế và họ thường thỏa thuận với bên mua ghi giá chuyển nhượng ở mức thấp vừa đủ để họ nộp thuế TNCN theo giá của Nhà nước. Bên mua cũng thường chiều lòng bên bán ghi thấp vì ghi giá nào thì bên mua cũng chỉ nộp lệ phí trước bạ 0,5% theo giá Nhà nước”.

Theo các CCV, có thể hai bên sẽ khiến hai hợp đồng để bản ra công chứng thì ghi giá ảo, còn bản để thực hiện với nhau thì ghi giá thật. Hoặc họ chỉ làm một hợp đồng đi công chứng ghi giá một đằng và đồng thời viết giấy tay giao nhận tiền ghi giá một nẻo.

“Chúng tôi biết nhưng chỉ có thể giải thích cho họ về hậu quả có thể dẫn đến khi ghi giá như thế chứ không bắt buộc họ ghi theo giá nào vì giá là do họ tự chọn lọc sao cho thỏa thuận của hai bên không trái pháp luật và đạo đức xã hội, còn CCV chỉ chịu trách nhiệm về tính pháp lý của hồ sơ” – các CCV nêu ý kiến.

Một CCV khác cho biết có trường hợp ra tới công chứng mà hai bên mua bán còn tiếp tục thương lượng mức giá cho đến khi đặt bút ký tên. “Căn nhà ở quận 5 diện tích 59 m2 mà họ ghi giá bán là 300 triệu đồng. Tôi giải thích ngay, mức giá do anh chị thỏa thuận dưới mức giá Nhà nước chuẩn mực tới 250 triệu đồng nên cơ quan thuế sẽ dùng mức giá 550 triệu đồng để thu thuế. Bấy giờ, tôi hỏi giá giao dịch thật sự là bao nhiêu thì họ nói 950 triệu đồng. Cuối cùng, hai bên cũng nhích lên trong hợp đồng là… 600 triệu đồng. Họ điều chỉnh bởi vậy đã là may rồi vì nhiều trường hợp đều ghi sát mức giá của Nhà nước” – CCV này nhận xét.

Một thư ký nghiệp vụ của một văn phòng công chứng kể có trường hợp bên mua tự bỏ tiền nộp thuế TNCN cho bên bán nên họ cũng tính toán sao cho mức thuế phải nộp càng ít càng tốt. Khi đã làm hồ sơ chuẩn bị ký công chứng thì bên bán sợ bị phạt do khai man thuế nên đã đề nghị bên mua ghi lại đúng giá bán là 2,25 tỉ đồng (hợp đồng ghi 1,25 tỉ đồng) nhưng bên mua không chịu. Thế là việc mua bán không thành.

Thận trọng khi giá trị hợp đồng thấp hơn so với thực tế trong Mua bán nhà đất

Một CCV kể hai trường hợp đối lập: Vợ chồng ông A bán căn nhà ở quận 8 với giá 1,8 tỉ đồng nhưng hai bên đồng ý ghi giá trong hợp đồng chuyển nhượng chỉ có 900 triệu đồng (giảm 1/2 so với giá thật). Ông ấy còn tự tin khẳng định là mình đã nghiên cứu kỹ bảng giá đất Nhà nước để theo đó thu thuế ở khu vực ông 800 triệu đồng, thế cho nên ông ghi 900 triệu đồng là ổn rồi.

Tuy nhiên, đây là sự thỏa thuận dễ dẫn đến rủi ro pháp lý cho các bên; đặc biệt, người mua phải gánh lấy nhiều thiệt hại.

Thứ nhất, rõ nét các bên thỏa thuận giá mua bán nhà đất thấp hơn giá trị thực tại nhằm trốn thuế thu nhập cá nhân, đây là hành vi vi phạm pháp luật về thuế. Trường hợp thỏa thuận này nếu bị cơ quan có thẩm quyền phát hiện sẽ tùy vào mức độ vi phạm mà bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.

Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà đất nêu trên dù đã được công chứng nhưng vẫn có thể bị tòa án tuyên vô hiệu vì hợp đồng được xác lập nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Khi hợp đồng bị tòa án tuyên vô hiệu thì các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận (người bán hoàn trả tiền đã nhận, người mua hoàn trả nhà đất).

Khai giá thấp khi mua bán nhà đất, bên nào được lợi?

Theo Luật Thuế TNCN (sửa đổi, bổ sung năm 2012) thì thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản mà về nguyên tắc là bên bán phải nộp được xác định bằng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng từng lần. Cụ thể, giá chuyển nhượng đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành sau này là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh chuẩn mực thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh chuẩn mực tại thời điểm chuyển nhượng theo chuẩn mực của pháp luật về đất đai.

Về phía bên mua, nếu bên bán phải nộp thuế TNCN theo cách tính nêu trên thì bên mua phải đóng lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nộp lệ phí trước bạ.

Như vậy, nếu có việc khai thấp giá mua bán nhà đất so với thực tại chuyển nhượng thì người được lợi thường là bên bán chứ chưa hẳn bên mua.

Trốn thuế có thể bị bảy năm tù

Người nào thực hiện 1 trong các hành vi sau đây trốn thuế với số tiền từ 100 triệu đến dưới 300 triệu đồng hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này… chưa được xóa án tích mà còn vi phạm thì bị phạt tiền từ 100 triệu đến 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ ba tháng đến hai năm: Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế; không xuất hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ hoặc ghi giá trị trên hóa đơn bán hàng thấp hơn giá trị thanh toán thực tại của hàng hóa, dịch vụ đã bán; sử dụng chứng từ, tài liệu không hợp pháp khác để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được hoàn…

Trường hợp trốn thuế với số tiền 1 tỉ đồng trở lên thì bị phạt tiền từ 1,5 tỉ đến 4,5 tỉ đồng hoặc phạt tù từ 2 năm đến bảy năm.

Như vậy, người mua có khả năng sẽ bị thiệt hại rất lớn nếu người bán chỉ trả lại số tiền đã nhận bằng với số tiền ghi trong hợp đồng công chứng (số tiền này thấp hơn số tiền thực tại mà người mua đã trả), lúc này người mua cũng đành chấp nhận vì giấy trắng mực đen rất rõ ràng, không có bằng chứng để chứng minh mình đã đưa tiền cho người bán nhiều hơn.

Do đó, khi mua bán nhà đất các bên không được vì ích lợi nhỏ trước mắt mà cần biểu hiện thiện chí trung thực, tôn trọng pháp luật để tránh rủi ro pháp lý và thiệt hại lớn sau này.

Xem thêm: